Dans un tourisme mondial en plein développement en termes de marchés émetteurs, l’investissement est à la fois une nécessité (pour développer et adapter l’outil de travail aux nouveaux flux touristiques) et un des principaux moteurs de développement de l’économie touristique.

L’investissement privé dans l’hébergement touristique connaît une période de reprise depuis plusieurs années avec des évolutions en termes d’outils notamment.
Au-delà des équipements touristiques privés, l’investissement touristique concerne également le secteur public avec des phénomènes plus récents de recherche d’investissements privés de la part des collectivités. Ainsi les outils et les méthodes de l’ingénierie financière utilisés depuis longtemps par le secteur privé arrivent dans le champ des investissements publics touristiques et patrimoniaux. Un rapprochement public-privé porteur de développement et qui va demander une qualification de l’ingénierie financière des collectivités pour rapprocher deux modes de fonctionnement aujourd’hui très différents.

Financement de l’immobilier hôtelier : des évolutions

En 2017, le volume des transactions hôtelières en Europe a atteint environ 21,7 Mds d’euros, en croissance de 22 % par rapport à 2016. L’exercice 2017 s’inscrit ainsi, sur la période 2005-2017, comme la deuxième meilleure année, après 2015 où le volume des transactions avait approché les 24 Mds d’euros. En France, dans un contexte d’afflux massif de capitaux vers l’immobilier (avec plus de 10 Md€ de collecte pour les SCPI(1) et OPCI (2) grand public en 2017 (3)) et de taux d’emprunt toujours très attractifs, cette classe d’actifs enregistre une part croissante dans l’allocation des portefeuilles institutionnels à la recherche de diversification et de rendement. Suivant les caractéristiques des projets hôteliers (structuration juridique, immobilier/fonds de commerce, portefeuille ou unitaire, etc.), les porteurs de projet peuvent avoir recours à différents types de prêteurs dans le cadre du financement.

  • 1. Les acteurs historiques que sont les banques spécialisées et banques d’investissement restent les principales sources de financement sur les transactions complexes, avec recours (prêt corporate, émission obligataire, titrisation) et sans recours (dette mezzanine). À titre d’exemple, un portefeuille de 20 hôtels au Royaume-Uni (sous marques Crowne Plaza et Holiday Inn) fait l’objet d’un financement à travers l’émission de titrisation adossée à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) d’un montant de c. £427m ;
  • 2. des acteurs plus récents, de type fonds spécialisés, apportent une large palette d’instruments financiers (en capital ou en dette) pour accompagner le financement de projets hôteliers et touristiques. Ces financements sur mesure destinés aux acteurs institutionnels ainsi qu’aux PME viennent, dans certains cas, en complément d’un financement de Bpifrance comme l’illustre la levée de fonds réalisée par France Hostels pour accompagner son développement(4), ou encore la société Les Bains qui a eu recours à une émission obligataire de 15 M€ auprès de Zencap AM(5).

Le financement d’actifs existants bénéficiant d’un historique de performances reste moins risqué et par conséquent plus accessible. La composante immobilière d’un projet touristique, par nature monovalent, lui confère un certain degré de liquidité (garantie pour le prêteur) qui varie en fonction de sa localisation et de ses caractéristiques.
Le développement de projets touristiques situés dans des destinations saisonnières telles que la montagne ou le littoral rend le modèle économique plus sensible aux aléas, tant extérieurs (météo, grèves, vacances scolaires/ponts, etc.) que propres à l’exploitation (période d’ouverture limitée à environ quatre mois par an dans certaines zones, recrutement de saisonniers, prépondérance de la clientèle de loisirs, etc.). Sur ces destinations saisonnières, le risque d’exploitation s’atténue dès lors que les opérateurs bénéficient soit d’un actif de grande capacité (effet de volume permettant de mieux absorber les coûts fixes) ou de plusieurs établissements dans un périmètre géographique restreint (possibilité de mise en place de synergies, par exemple au niveau du personnel des fonctions support, du transfert du personnel saisonnier entre les destinations « montagne » et « littoral »). En amont du financement de ces projets touristiques saisonniers, dont le couple risque/rendement est généralement supérieur aux hôtels urbains, une analyse du marché, du projet, des projections financières et de la qualité du gestionnaire sont des fondamentaux pour en apprécier la faisabilité économique. Pour le développement de ces infrastructures touristiques nécessitant des capitaux importants, le financement par recours au crédit-bail immobilier reste l’instrument le plus adapté auprès des porteurs de projets.
Plus récemment, la création de plateformes de financement visant à lever des fonds auprès de particuliers s’inscrit ainsi comme une alternative au crédit classique. Cette solution de financement (plafond à c. 5m€) ne peut se substituer à un financement immobilier important mais permet de bénéficier d’un prêt (court ou moyen terme) auprès du public et ainsi mesurer l’intérêt du projet auprès des prêteurs.

 

1 Société civile de placement immobilier.
2 Organisme de placement collectif immobilier.
3 Source : IEIF

4 Augmentation de capital de 3,3 M€ réalisée en janvier 2018 auprès de Bpifrance (via son fonds France investissement tourisme) et Extendam (acteur du capitalinvestissement en Europe, spécialiste de l’investissement dans le secteur hôtellerie). Source : Bpifrance.
5 Zencap AM, investisseur et arrangeur, a structuré une émission obligataire hypothécaire de 15 M€ dans la société Les Bains. Cette solution de financement adaptée vise à renforcer les moyens de développement en France et à l’international.

© Photo : Radisson Blu Hôtel, Bordeaux – Redman Hôtellerie

Matthieu Levy

Matthieu Levy

Consultant In Extenso TCH

Avec 17 années d’expérience dans le conseil spécialisé dans les domaines du tourisme, des loisirs, du sport et de la culture, Matthieu LEVY a développé une expertise spécifique en matière de stratégies territoriales de développement touristique et de loisir. Il apporte également son savoir-faire aux projets touristiques et cela à toutes les étapes de leur définition.

Michelle Fawcette

Michelle Fawcette

Manager In Extenso TCH

Michelle Fawcett a plus de 18 ans d’expérience dans l’industrie hôtelière dont 8 ans au sein de cabinets d’études spécialisées en développement hôtelier et touristique.  Ses expertises couvrent les hébergements touristiques (hôtels, résidences, etc.), mais aussi les restaurants, les stations de ski, les spas, les golfs, les casinos ou encore les équipements d’affaires. Elle intervient régulièrement pour des missions d’audit, d’évaluation de patrimoines, d’études de faisabilité ou d’accompagnement stratégique pour des acteurs privés et des collectivités publiques. Basée à Cannes, elle a une bonne connaissance des territoires du Sud-Est mais intervient aussi dans le reste de la France et à l’International (Europe du Nord, Europe de l’Est et Afrique du Nord).