La bonne année 2018 des résidences de tourisme urbaines

2018 s’est achevée sur des résultats très positifs pour les résidences urbaines, en Ile-de-France comme en régions. Stabilisé, le marché doit désormais trouver les moyens de maintenir voire amplifier sa croissance.

Après s’être étoffé de 3,7 % par an en moyenne sur la période 2012-2017, le parc national de résidences urbaines a confirmé sa stabilisation. Début 2018, il réunissait environ 700 résidences et 60 000 logements, soit une progression de 0,7 % sur un an1. Le surplus de studios et d’appartements généré par les 17 résidences inaugurées en 2017 a été compensé par des sorties du marché, notamment en Ile-de-France.

Cette évolution limitée du parc est un des facteurs expliquant les bonnes performances du marché en 2018, par ailleurs soutenues par une conjoncture plus favorable.

Tous les voyants sont au vert en Ile-de-France

Après deux années consécutives de recul des Recettes Moyennes par Appartement loué, les résidences franciliennes ont connu une excellente année 2018 sous l’influence de cet indicateur. Les prix moyens ont en effet augmenté de 9,1 % sur le marché Milieu de Gamme et de 6,8 % pour les résidences Economiques. Sur les deux segments, la recette moyenne a enfin retrouvé, et même dépassé, les niveaux observés en 2015. Le constat est le même quelle que soit la localisation des produits : le regain de demande observé sur le marché en 2018, conjugué à une stabilisation de l’offre, a permis à la plupart des résidences de limiter les concessions tarifaires. Dans certains cas, et plus particulièrement dans Paris, la saturation régulière du parc hôtelier traditionnel a aussi permis d’accroître la proportion de courts séjours, plus rémunérateurs. Cette évolution des prix moyens est d’autant plus remarquable qu’elle s’est opérée dans un contexte de hausse quasi généralisée des taux d’occupation.

Ces derniers avaient déjà retrouvé leurs niveaux d’avant-crise en 2017 ; ils approchent désormais le seuil des 80 % à l’échelle régionale, et ce malgré l’impact des mouvements sociaux sur les performances de la fin de l’année. Seul le secteur Marne-la-Vallée/Val d’Europe a connu une tendance différente : la fréquentation des résidences urbaines y a reculé de 1,6 % sur le marché Milieu de Gamme et de 6 % sur le marché Economique. Cela s’explique en partie par la mise en marché de la première tranche du vaste complexe Villages Nature (près de 900 cottages et appartements inaugurés fin 2017), qui a étoffé l’offre d’hébergement à destination des clientèles de loisirs autour du parc Disneyland.  Souvent à deux chiffres, les évolutions de RevPAR des résidences urbaines franciliennes illustrent un franc rattrapage qui devrait se consolider en 2019.

Une année globalement positive en régions

L’offre des grandes agglomérations régionales a connu une croissance de 2 % entre début 2017 et début 2018, mais cette moyenne a été influencée par les métropoles de Bordeaux (+12,7 %) et Lyon (+4,1 %). Leurs homologues des autres régions ont connu une relative stabilité de leur parc sur la même période. Dans ce contexte, les performances 2018 s’avèrent satisfaisantes : les RevPAR ont augmenté respectivement de 3,3 % et 4,4 % sur les marchés Milieu de Gamme et Economique.

Sur le segment Milieu de Gamme, seules Strasbourg et Toulouse ont connu un (léger) recul de fréquentation, de l’ordre de 1 %, mais avec des taux d’occupation qui restent élevés : 81 % pour l’Eurométropole et 72 % pour la Ville rose. Aix-Marseille et Grenoble ont, quant à elles, enregistré une croissance d’environ 5 % de leur remplissage. En matière d’évolution de leur Recette Moyenne par Appartement loué, deux destinations se démarquent : Strasbourg (+5,7 %) et Nantes (+8,9 %).

Strasbourg dépasse ainsi le seuil des 90 € HT, performance que seules les résidences Milieu de Gamme toulousaines réalisaient jusqu’à présent. Pour Nantes, la forte hausse correspond davantage à un rattrapage puisque la recette moyenne s’établit à 72 € HT pour 2018. Sur les autres métropoles, les prix moyens ont peu évolué. En moyenne, l’année s’est ainsi achevée sur une hausse modérée des prix (+1,1 %) et une croissance plus significative de la fréquentation permettant d’obtenir un gain de RevPAR de 3,3 %.

L’année 2018 a également été très positive pour les résidences Economiques des grandes agglomérations régionales : malgré une quasi-stagnation du taux d’occupation (-0,4 % à 73 %), le RevPAR a augmenté de plus de 4 % grâce à une revalorisation généralisée des prix moyens.

Ces derniers ont gagné près de 5 % sur un an, avec des situations contrastées : de 1,4 % pour le marché bordelais à plus de 7 % pour Montpellier, Nantes et Rennes.

Alors qu’elles avaient déjà connu une année 2017 positive, les résidences Economiques des villes moyennes ont maintenu une dynamique qui leur a permis de finir 2018 sur une hausse de RevPAR de 6,8 %. La conjoncture plus favorable et la stabilité de l’offre leur ont permis d’atteindre un niveau de taux d’occupation désormais identique à celui des résidences Economiques des métropoles régionales (73 %), tandis que les prix moyens ont augmenté de 4,5 %.

Et maintenant ?

Bien que certaines destinations disposent encore d’une marge de progression, les taux d’occupation observés sur le marché des résidences urbaines apparaissent élevés. L’offre évoluant désormais sur un rythme plus raisonnable, la fréquentation devrait se maintenir dans les années à venir. Ainsi, le potentiel de croissance du marché repose en premier lieu sur les prix moyens, mettant en évidence deux défis auxquels sont confrontés les opérateurs :

• la maîtrise des canaux de distribution et de l’équilibre de la segmentation de la clientèle, sur un marché où les frontières entre résidences, hôtels et meublés tendent à s’estomper ;
• le renforcement de la qualité des produits, notamment en matière de décoration, d’ameublement et d’équipement.

Les statistiques présentées sont tirées de l’Observatoire In Extenso Tourisme, Culture & Hôtellerie dédié aux résidences urbaines. Réalisé en partenariat avec la plupart des opérateurs du secteur et avec des exploitants indépendants, il rassemble environ 60 % de l’offre nationale.

©  Residence Inn by Marriott, Toulouse Blagnac